賃貸のマンションに引越したのですが、その時学んだ物件探しを効率よく進めるコツと損したり業者に騙されないようにするための注意点をお伝えします。
もくじ
物件サイトの利用
いきなり街の不動産屋に行く人は今時少ないでしょうし、非効率です。まずはSUUMO、at home、homesなどの物件サイトで検索しましょう。
希望の検索条件を入力して検索してみます。検索条件は保存しておくと便利です。基本的に毎日のようにサイトを確認することになるからです。
検索結果は並べ替えができます。値段の安い順、高い順、新着順などにすることが多いです。
ちなみに、homesには当該物件が過去に家賃いくらで掲載されていたかが残っている場合があります。これをチェックしておいて、今の額が不当に高い場合は交渉する、ということもできます。
気になった物件のピックアップ
気になった物件はお気に入りに入れたり、メモ帳などにURLを貼り付けておきましょう。同じ物件を異なる業者があげてたりしてまぎらわしい思いをすることがあるでしょう。この点は物件サイトに改善して欲しいですね。一つの物件は一つのページにして欲しいですよね。
複数の業者が一つの物件をあげて要る場合、一応家賃などの条件を確認しておきます。業者によって敷金やフリーレントの有無が違うこともあります。
物件名が表示されている場合は良いのですが、物件名ではなく「〇〇市××町二丁目 築12年」など表示されている場合が多いです。この場合も割と物件名を特定することができます。
Googleである方法で検索するとわかります。築12年だったら、2021年が現在だとすると、2009年築ということになります。あと部屋の平米数は「24.5m2」などのように表示されています。
Googleで「〇〇市××町二丁目 2009年築 24.5」のように検索すると、検索結果に色んなページ表示されます。他のサイトなどで過去に物件名と併せて掲載しているページがヒットしたりします。
物件をGoogle Earthの3Dで確認
基本的に内見は内見でしかわからないことを確認するために行きます。内見しなくてもネットの情報でわかることは事前に確認し、その時点で条件に合わない物件は内見に行かないようにするのが効率が良いです。
特に物件の周囲の環境はGoogle Earthの3D機能で確認可能です。通常のGoogle MapやGoogle Earthでも確認できますが、3D機能を使うことで一目瞭然にわかりやすくなります。
私が調べた物件ではこんな例がありました。物件の目の前がお墓、高速道路、線路、刑務所など。気にしない人はいいのですが、このような物件の環境が嫌な人は事前に調べて、内見に行かないようにした方が効率的です。
とはいえ、事前調査に時間をかけすぎても、業者に問い合わせたら、「すみません、その物件もうきまっちゃいました。」って言われてしまうこともあるので、ほどほどにしておきましょう。
業者に電話する
気になった物件を掲載している業者に電話をします。WEBからの申し込みもできますが、電話のほうが対応が速いです。
前述しましたが、電話すると「すみません、その物件もうきまっちゃいました。」と言われることが結構多いです。
決まったらすぐにサイトから削除しろよ、って思うのですが、いわゆる「釣り物件」として使っているようです。決まった物件もある程度の期間残しておいて、問い合わせ電話を受けたら違う物件をすすめる、という狙いです。
「他のいい物件もたくさんあるので一度こちらまで来ていただけませんか？」と言い出します。
その場合は、ずるい業者ということがわかったので、ここで私の場合は一言説教をします。「いや決まってるならすぐに削除しないと間違って問い合わせちゃうでしょ。ずるいですよ。」とか。その業者にいい思いをさせないために、絶対にその業者に行かないようにします。面倒でも他の業者を使うようにします。
不動産屋の店舗に行く
先ほどの業者との電話で物件の内覧に直接行けるのかと思いきや、大抵の業者は「他にもネットに載っていない良い物件もご紹介できるのででこちらにお越しいただけますか？」と言ってきます。
まれに頼めば物件の目の前で待合せしてくれるところもあるので、ピンポイントで一つの物件が見たい場合は頼んでみる価値はあります。
とはいえ、大抵業者の店舗に足を運ばざるを得なくなります。このインターネットの時代にわざわざ店舗に行かなければならないって遅れてる業界ですよね。
ちなみに、「ネットに載っていない良い物件」というのは、無いと思って良いです。私は今回の引越しで10店舗以上の業者を周り、50軒以上の物件を内見しましたが、店舗で紹介される物件は全てSUUMOなどのサイトに掲載されていました。
正確に言うと、「ネットに載っていない物件があるタイミング」は一瞬存在します。詳しく説明します。
免許を持った業者しかアクセスできない「レインズ」というシステムがあります。どの業者もこのシステムのデーターベースを参照しています。なので、どの店舗に行っても同じ物件が紹介されることになります。レインズに登録せずに店舗独自に保有している情報は無いと思っていいです。大家さんか代行業者がレインズに物件の情報を登録した瞬間に、日本全国の業者から参照可能になります。すると、すぐにそれを見た業者がSUUMOなどのサイトに登録します。「すぐに」と言うのが限りなく短時間になっているので、「一瞬存在する」と言いました。
大家さん側としては、空き家の期間を短くするためになるべく早く入居者を探そうとしています。なので、なるべく多くの不動産業者に物件を紹介して欲しいため、全国の業者が見ているレインズにすぐに登録します。なので、レインズに無くて、特定の店舗だけにある物件情報というのは存在しないのです。
そしてレインズに新規登録された物件情報を随時チェックしている不動産業者は、見つけしだい早めにSUUMOなどのサイトに登録しようとします。というのは、新規物件はまだSUUMOに登録している他の業者が少ないので、お客さんを獲得しやすいためです。なので、レインズにあるけどSUUMOなどのサイトに無い情報というのも一瞬でなくなります。
正直レインズを一般のお客さんがみれるようになったらSUUMOなどわざわざ登録する必要もないので効率的なのになぁって思います。まぁ、そうなると、紹介業者の存在意義がなくなるので、絶対にそうならない政治的力学が働くのでしょう。
消費者としては、紹介業者なんて必要ないんですよね。でも、大家さんとしては内見時に一般の人だけで来られても不安だと思います。なので、内見付添業者みたいな位置付けになればもっとすっきりした業界になると思うんですよね。
さて、店舗に到着すると、大抵、アンケートというか個人情報を記入させられます。住所、年齢、年収、希望条件などを記入させられます。正直、いきなり個人情報を記入させられるのは失礼だな、と思います。別に年齢や年収によって紹介する物件って変わらないはずですし、まず物件を見せろ、と思います。内見した物件を気に入って、いざ契約すると言う段階になって、年齢や年収などは伝えればいいのでは、と私は考えています。
次に、物件情報を提示してきます。まずは、問い合わせた物件についての情報を出してきます。一つ一つの物件はA4の紙に印刷します。
悪質な業者はこの時点で、問い合わせた物件はもう決まってしまった、と言ってきたりします。もちろん、本当にタイミングが悪くて、電話した時点から来店までの間で、他の入居者にとられてしまうこともあります。
問い合わせた物件だけでなく、それに近しい物件の情報を紹介してきます。
たいてい、こちらが提示した条件を超える物件は出してきません。問い合わせた時の物件が一番いい物件になります。
ここでイライラするのは、例えば、アンケートでも口頭でも「1階の部屋は嫌です。西向きは嫌です。」と伝えてたとしても、おかまいなしに1階の物件や西向きの物件を出して来ます。「さっきも言いましたよね。」って何度も言いたくなりました。
あとで気づいたのですが、業者の狙いは「内見する物件数を増やすこと」、のようです。何件も内見につきそうことで、物件を探す人は恩を感じるようになり「この人で契約してあげたい。」と思うようになります。これは心理学でいう「返報性の原理」というものです。
ただ、これは完全に業者側の都合なので、部屋を探す側としては、むやみに内見する物件を増やさないほうがいいです。単純に時間の無駄ですし、恩を感じて条件に満たしていない物件を妥協して契約してしまうリスクが高まります。なので、条件に外れているところはどんどん切りましょう。私も何個も提示されたけど、結局内見は問い合わせ時の一件だけ、ということはよくありました。
内見する
内見は間取り図やGoole Earthなどではわからない部分を確認できるので必須です。私が注目するのは、
- 壁の材質、厚さ
- 騒音量
- 部屋の位置
- 電磁波
- 使っている携帯の電波
- 雰囲気やその他の気づき
あたりです。もちろん人によって注目するポイントは違います。
私は音に敏感なので、隣の部屋の音が聞こえないことが重要です。静かにしてみて、隣接する部屋からの音、外からの音がうるさくないかを確認します。
そして、壁がしっかり防音性の高いコンクリートになっているのか、叩いて確認します。
ポコポコとなって薄い壁だった場合は、不動産屋や大家に確認します。薄い壁の向こうにコンクリの壁がしっかりある場合もあるので。
部屋の位置についても気にしたほうがいいです。階段やエレベーターのそばの部屋だった場合、ドアを閉めていても廊下側から音が聞こえてきてしまう恐れがあります。
聞きなれないかもしれませんが、電磁波の量も健康のために重要になってきます。携帯の基地局や送電線の鉄塔の近くで、電磁波が強すぎるところに住んでいると病気になりやすいというデータがあります。
なので私の場合は、専用の計測機械を買って、内見に行く際は計測していました。大抵は問題ないのですが、ときどき電波の強さが規定値を超えている物件がありました。なんでだろうと思って、マンションを外から見てみたら、屋上に携帯の基地局が設置されていました。携帯の基地局は、マンションのオーナーが家賃以外の収入源として携設置しているのだと思います。それで入居者の健康を害していることを、オーナーは知ってほしいですね。
携帯の電波の害について説明しましたが、あなたが使っている携帯キャリアの電波が最低限通信できるくらいの強さがあることは当然必要なので確認しましょう。
さらに、当然ですが条件として意識していなかった部分も見えてくると思います。行ってみると物件の雰囲気が悪い、住人のガラが悪い、ゴキブリが多い、などのようなケースがありました。契約前に何度も内見するのも気まずいので、なるべく一度に多くの部分に気づけるようにアンテナを高くして行きましょう。
内見する日時も意外と重要です。日照や気温をチェックしたい人は昼間に行くのがいいだろうし、隣接部屋の騒音をチェックしたい場合は、人がいる土日などに行くのがいいと思います。
すぐに申し込みしない
丸一日かけて内見をしたら、不動産業者の担当者は「どうしますか？」という雰囲気を出してきます。「この物件は人気で、他の人も気に入っているようで、なくなるのは時間の問題です。」という嘘か本当かわからない圧力をかけてくる場合もあります。
その場合でも当日には申し込みしないことをおすすめします。担当者はセールスのプロです。色々な心理テクニックを駆使しています。この時点では担当者の巧妙な圧力が働いているので、冷静な判断はできない人が多いです。一度担当者から離れて冷静に検討する時間が必要です。賃貸物件とはいえ、一定期間住むと考えると安い買い物ではないです。
担当者は「申し込みしない理由」を答えないといけない雰囲気を漂わせてきますが、本当は別にこっちが明確な理由を言う義務はありません。普通のお店やさん、「なんでこれ買わないのですか？」などと聞かれても答える必要ないのと同じです。なので「ちょっと考えます。」とかぶっきらぼうに答えても全然OKです。
真面目な性格で丁寧に理由を言いたい人は、「いい物件なので、近隣を歩いて街の雰囲気を確認してから連絡しますね。」とか言ってその場を逃れるのがいいかもしれません。
実際は申し込みをしたとしても、次のフェーズである「契約書にサイン」さえしなければ、違約金などとられずにキャンセルすることは可能です。だからといって、申し込みをしまくっていると、業者側に心理的につけこまれて、「そろそろ契約しろや」的な雰囲気を醸し出されてしまい、不本意な物件に契約してしまうおそれがあります。
では、「申し込み」とはどんな意味があるのか？私が推測するに、入居希望者を審査を開始する、ということだろう。家賃を払うための収入があるのか、などを審査しています。
ここでは誠実な大家とそうでない大家がいます。一人の入居希望者が申し込みをしたら、審査が終わるまで一旦募集を中止するのは誠実と言えます。SUUMOなどのサイトからも情報が削除されます。
それに対して、申し込みが入っても、募集を止めず２人目、３人目の入居希望者を待ち平行して審査を進め、最終的に大家が気に入った入居者を選ぶ、というずるい大家もいます。私の場合はそういう物件は、あまりかかわりたくないので蹴ってしまいます。
契約書をじっくり読む
できるだけ早めに契約書を確認しましょう。
こちらが何も言わないと、申し込みをして、数日後に審査が通ったら、再度紹介業者の店舗に呼ばれます。そこで紹介業者の宅建資格保有者により契約書などの説明があり、その場で印鑑を押すことになります。
つまり、契約当日に契約書を初めてみることになります。確かに紹介業者から重要なポイントは説明されますが、それはあくまで業者側の視点での説明であり、入居者側が重視する部分は大して説明されなかったりします。本来「契約」とはお互いが内容を理解して同意して締結するのが現代の契約社会の基本です。これでは入居者が契約内容を理解したとは言えず、あとで後悔する事態になりかねません。
なので、私の場合は、申し込み前に契約書を見せてくれと要望します。その場で見せてもらうだけではなく、持ち帰りじっくり読ませてもらえるように希望します。しかし、大抵の仲介業者は嫌がります。契約書には大家に有利で入居者に不利な条項がしれっと入っていることが多いです。それを見つけられて、申し込みをやめられてしまうのを恐れていると思われます。
申し込み前に契約書を出してくれない場合でも、契約当日の何日か前には出してもらって、1〜２日かけてしっかり読み込める時間は確保しましょう。「契約書の内容を理解してないのに契約できるはずはない！」と言い張りましょう。
私の場合、「初期費用を振り込んでくれないと契約書は出せない」と最初ごねられたのですが、「契約書見せないなら契約しない」と言い張ってなんとか出させました。
契約書に一度捺印してしまったら、あとで困ったことが起きて「内容を理解していなかった」と言っても通用しません。
どのような点を確認すればいいかというとまずは現状回復まわりの扱いです。これは大家側が完全に自由に決めていいわけではなく、国がある程度ガイドラインを設けています。これに逸脱していないかチェックしましょう。
大事なのは退去時にどのような費用を負担しなければいけないのかしっかり理解しておきましょう。
敷金が100%返されるのか、などは重要です。私の場合、契約書をよく読むと、退去時のクリーニング費用が敷金から差し引かれると書かれていました。通常敷金は全額返されて、こちらに責任のある破損などがある場合のみに差し引かれるものです。契約書を読んでいなければこれに気づけませんでした。気づけた場合は、この条項について、大家と交渉して変更してもらう余地はあります。ただ、私の場合は、大家はここを曲げてくれず、他の物件と比較しても高くはなかったのでこのまま契約しました。
次に家賃の支払い方法についてもチェックしましょう。信用会社を通すのか、銀行引き落としなのか、振込なのか、指定のクレジットカードを作って自動支払いにするのか、などです。
私の場合は、契約書には、支払い方法は振込、指定のクレジットカードの引き落としなどから選べる、と記載がありました。私は振込を希望していたのですが、契約当日には「実際は自邸のクレジットカードからの支払いをお願いしているんです。」と紹介業者に言われました。そこで私は「いや、契約書に振込も選べるって書いてますよ。」と言うと、大家と相談した後、結局振込でOKとなりました。
これも契約書を読んでいなければ、指定のクレジットカードを作ることになってしまっていたと思います。そう言う意味でも契約前に契約書を読んでおくことは重要です。
ちなみに、なぜ振込を好むかというと、クレジットカードの自動引き落としの場合、大家側が金額を変更できるようになる恐れがあるからです。例えば、退去時の費用について双方で意見が割れた場合、大家側が勝手に金額を大きくして引き落とすことがないとも限りません。振込にしておけば、自動ではないので毎月面倒ではありますが、こちらが合意していないお金を払うことになる不安はありません。退去時に不当な金額を請求されても振り込まなければいいのです。
あと、契約期間中に解約した場合に発生する負担についてもチェックしておくといいかもしれません。大抵は2年契約ですが、契約期間内に完了したら、私の場合は、一月分家賃と同じ額を解約金として支払う必要があります。このあたり、許容範囲内なのかも確認しておきましょう。
不要なオプションをカットして初期費用を下げる
契約の意志を見せると、紹介業者は初期費用の見積もり書を作って出してきます。これは、こちらが契約書の確認を終わる前に出してきたりしますが、あくまで初期費用の支払いは契約書の確認後にしましょう。
初期費用の見積もりには、こちらが予期していなかったオプションが入っている場合があります。初期クリーニング、火災保険などがそれです。
内見した段階で部屋が綺麗だったら、それは一度専門の業者によるクリーニングが済んでいるということです。でも業者とつながりのあるクリーニング業者に仕事を与えるために、しれっと見積もりに初期クリーニングをいれてきます。これは、「不要です。」と言えばなくせます。また、火災保険は確かに契約書に加入が必須と書かれていることがありますが、紹介業者が選んでくる保険は高かったりします。なので、これも外してもらって、自分でネットで格安の保険を探して入ったほうがいいです。契約の日までに加入し、保険の確認画面などを紹介業者に送れば認めてもらえます。
契約したら契約書をもらう
契約書を確認し初期費用を払ったら、紹介業者の店舗にて契約書について説明を受け、捺印します。説明といっても、もう契約する前提で来ているので、この時点で疑問や交渉をしても通らないでしょう。向こうも今更いわないでよ、という感じになります。
ここでできることは、実際に捺印する契約書が、自分が確認した契約書と同じものかを確認することです。私の場合、確認のため数日前に契約書を2部自宅に郵送してもらっていました。そこで間違いをみつけたので、事前に指摘していました。この説明する時点で、担当者は、契約書のデータを修正し、印刷し直そうとしました。
ですが、私はそれを止めて、「印刷しなおしたら、私が確認した契約書と同じか確証がなくなる。なので、二重線で訂正してこのままですすめてください。」と言いました。
契約書は通常、相手方とこちらの分の２部捺印します。なぜか私の担当者は、「両方とも管理会社が保管しておくことになっています。」と言ってきました。私はそれはありえないと思い、「いやこちらの分の契約書は持って帰りますよ。」と言って持って帰りました。
気になった時に、契約内容をすぐに確認できないのは不安です。そもそも契約書は双方がそれぞれ保管するのが当然です。
契約が済んで入居日になったら粛々と引越し作業をすすめていきます。
さいごに
賃貸の業界は入居者側が完全になめられていて、入居者側が不利になり、大家側と仲介業者側に都合が良いように、商習慣がゆがめられています。
これは入居者側にとって大変不便だし、外国人の住民などが増えていて、グローバル化して透明化が求められることと逆行しています。
そもそも、これだけインターネットが発達していてどこでも同じ情報にアクセスできる状況なのに、中抜きをする仲介業者が存在できているのがおかしいです。
この状況を打破するためには、一人一人の入居希望者がある程度の知識を持ち、仲介業者に搾取されないように注意するしかありません。そのような入居希望者が増えれば、タチの悪い業者は淘汰され、最終的にインターネットを最大限に活かして中抜き自体ができないような業界になっていくはずです。
